英国58歳自営業者の不動産投資-初体験挑戦記 その2

イギリス移住

住宅用ローンに挑戦する!

英国では持ち家を持っているか、フルタイムで働いて一定以上の給料をもらっていれば、比較的簡単に投資用のモーゲージを組んでもらえるのが特徴です。私の場合、自営業で毎年のサラリーが25000ポンド(約360万円)以下なので、ローン(イギリスではモーゲージMortgageといいます)を組んでもらえるのか、また利子はどれくらいなのか、わからないことばかりなので、とりあえず、不動産ブローカーとよばれる住宅ローンをあっせんしてくれる会社にコンタクトして見積もりをもらうことにしました。

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1週間ほどのやりとりの結果、ロイズ銀行系の地方銀行が20年間の利子のみの返却で貸してもいいという返答がありました。最初の2年間のみ利子が2.39%で固定されます。この時点で申し込みを決断すると、ブローカーに199ポンド(28500円)の手付金を払います。さらに順調に進み、銀行からお金が融資された時点で追加で300ポンド(42900円)に費用が掛かります。これは、下の表のFeesの項に含まれています。

この物件を例にとって説明してみましょう。

物件価格:155,000ポンド(約2200万円、@143円/ポンド)
物件の間取り:2BEDフラット(2ベッド、1居間、2トイレ2bath)
家賃 月750ポンド

ローンは物件価格の75%、116,250ポンド
毎月利子のみ返済、利息は2.39%、ローンの毎月の返済額は231ポンド

自己資金投資額;47,890ポンド
ROI 利益投資率:7.64%

下記に表にしてみました。

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自己資金47890ポンド(約685万円)を投入して、月のネット収入は304ポンド(43500円)です。ROIは7.64%となります。英国では現在の銀行の利子が高いところで1%ですから、約6倍のリターンとなりお得です。頭金の現金があるならばこの投資はおすすめです。もちろん、空き室リスクはありますが、、、

3年目からの金利の高騰にあわてる

しかし、賢明な読者の方はお気づきと思いますが、3年目からの金利が問題となります。3年目からはvariable rateといって、そのときのイングランド銀行の金利+4.34%の金利となります。たとえば、現時点でのイングランド銀行の金利は0.75%なので、5.09%の金利となります。3年後にイングランド銀行の金利は現在よりも高くなっている可能性が高いので金利は5.09%よりも高くなってしまいます。これでは、利益はスズメの涙、空き室期間が長かったりすると持ち出しになってしまう可能性もあります。

これは、いかんということで、この話はないことにしてくれとブローカーの担当者にいったところ、80%の投資家の人達は3年目になると、条件をリサーチし、ほかの銀行に乗り換えたり、同じ銀行内の別の商品に乗り換えるのだそうです。これはリモーゲージといって、皆さんそのようにしていますよ、ということなのでした。

でも、いい条件の商品がなかったらどうなるだという疑問は残りますが、、、結局、リスクを承知でとりあえずはじめてみようと決断しました。はじめてみなければ、情報も入ってこないし、問題が出てきたら全力で解決策をさがしていこうと考え、この条件で承諾しました。この後、貸し出す銀行が直接、物件に検査官を送り、本当に155000ポンドの価値がある物件なのか、独立して精査し、問題がないことが分かってはじめてお金がでてくることになるようです。約2週間かかるとのことです。その費用は、私もちで380ポンド(55000円)でした。これは、上の表のFeesの項に含まれています。

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